Gayrimenkul köken olarak Arapça bir kelimedir, olması mümkün olmayan anlamına gelir ülkemizde hem taşınmaz hem değerli olan varlıklar gayrimenkul olarak adlandırılır. Gayrimenkul ile menkul arasındaki fark birinin taşınmaz diğerinin ise taşınır olduğudur. Ülkemizde gayrimenkul danışmanı daha çok emlakçı olarak nitelendirilir. Kulağımıza emlakçı sıradan herkesin yapacağı bir meslek gibi gelmekte gayrimenkul danışmanı ise daha çok kurumsal ve profesyonel olarak bir algı yaratmaktadır. Aslında ikisi aynı anlamdadır ve yakın zamanda çıkarılan taşınır ticareti hakkında yönetmelik yetersiz olsa da toplumda herkes tarafından bilinen emlak danışmanlığı ya da gayrimenkul danışmanlığı çok yaygın bir meslek olarak yapılmaktadır.
Bu yönetmelik, gerçek ve tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkarların taşınmaz ticareti faaliyetlerini yetki belgelerinin verilmesini yenilenmesi ve iptaline ilişkin usul ve esasları kapsamaktadır. Emlak danışmanı işletme ve sözleşmeli işletmede iş sözleşmesi ile çalışan pazarlama ve satış personelini ifade eder.
Bu Yönetmeliğin bağlı bulunduğu kanun ise perakende ticaretin düzenlenmesi hakkında var olan kanundur. Bu yönetmeliğin getirdiği en büyük yenilik mesleki yeterlilik belgesi şartını getirmesidir. Ayrıca taşınır ticaretiyle uğraşan bir kişinin bu işi yapabilmesi için ya da işletme adına düzenlenen bir yetki belgesine sahip olması zorunlu bur durumdur. Bu belge işletme ya da sözleşmeli danışmanlar için söz konusudur ve devredilemezdir.
Mesleki faaliyet belgesinin alınabilmesi için halk eğitiminde veya özel eğitim kurumlarında belli bir saatin üstünde kurs alma zorunluluğu vardır. Bunun dışında alınan danışmanlık sertifikası ya da emlakçı sertifikası ile taşınmaz ticareti yürüten firma veya şirketlerde en az 6 ay çalışma zorunluluğunun getirilmesidir. Bunun yanında kişinin en az İlköğretim mezunu ya da anlaşılır olmak kaydıyla en az ortaokul mezunu olma zorunluluğudur. İnşaat ve mimarlar veya yüksek okul mezunu olanlar ya da emlak yönetimi mezun olanlar hiçbir kurs ve çalışma zorunluluğu olmaksızın faaliyet belgesi ve taşınmaz satış yetki belgesini alabilmektedir.
Taşınmaz yönetmeliğine 12 maddesinde taşınmaz faaliyet belgesi ve taşınmaz Ticaret yetki belgesi olanlar İnternet ortamında kurumsal ilan verebilme hakkına sahip olmaktadır.Taşınmaz ticareti, mülkiyetin devir edilmesine aracılık etmek, inceleme araştırma ve raporlama yapma,kira bedeli ödemeleri ve kiralama yapmak danışmanlık ve yönetim hizmeti vermek gibi bu işlere ilişkin aracılık yapma konularından ibarettir. Taşınmaz ticareti işleriyle uğraşanlar adil, dürüst,makul özenli davranmak zorundadır. Haksız ve hukuka aykırı uygulamalarda bulunamaz. Yasa dışı ve etik dışı uygulamalara sebebiyet veremez.
Adli sicil şartına hayız olmayanları çalıştıramaz. Taşınmaz ticareti ile uğraşanların diğer bir faaliyet bunun yanında hizmet ortaklığı sözleşmesi de yapabilir. Taşınmaz ticaret ile uğraşan kişiler bu yönetmelikte belirtildiği üzere bedeli oranında bir hizmet bedeli almak zorundadır Şimdi gelelim Türkiye'de varolan uygulamalara... Kolay yolla para kazanılan bir meslek algısıyla yaklaşılan emlak danışmanlığı eksik yasal düzenlemeler ve boşluklardan dolayı uygulamalarda ciddi bir sorunlar ortaya koymaktadır.
Avrupa ve Amerika Birleşik Devletleri'nde tüm gayrimenkul hareketlerinde profesyonel gayrimenkul danışmanlarının olduğunu görmekteyiz. Ülkemizde gayrimenkul danışmanlığı ya da emlak danışmanlığı şüphe ile yaklaşılan meslek algısı yaratmaktadır. Bunun temelde iki tane sebebi bulunmaktadır. Bunlardan bir tanesi gelişmiş ülkelerde olan rayiç bedeli ve tapu bedeli turarının aynı olma durumunun Türkiye'de bulunmamasıdır.
Oysa dijital çağın olduğu bu dönemde tüm gayrimenkul ticaretinin sözleşmeli ve online sistem ile yetkili gayrimenkul işletmeler tarafından yapılmaması bu mesleği olan güveni azaltmaktadır. Ayrıca Türkiye'de belli bir fiyatın üstünde olan ticari gayrimenkullerde gayrimenkul değerleme şartı bulunurken özellikle konut alım ve satımlarında bu sistem kredisiz finans ödemelerinde uygulanmamaktadır.Bu durum ise hem satıcı hem alıcı tarafında keyfiyet meydana getirmektedir. Türkiye'de işsiz kalan bir kişinin hiçbir şey yapamazsam emlakçılık yaparım düşüncesi meslekte niteliksiz kişilerin yer almasına sebep olmaktır. Oysa Gayrimenkul alıcılarının kendisine en uygun fiyata en uygun sürede gayrimenkulu bulabilmesi için doğru kişiyle çalışması ve profesyonel gayrimenkul danışmanı olması gerekmektedir.
Bilindiği üzere gelişmiş dünya ülkelerinde özellikle Avrupa Birliği ülkelerinde gayrimenkul danışmanlığı hizmetleri faaliyetini yürüten işletmeler ve çalıştırdıkları danışmanlar titizlikle seçilmektedir. İşlem tamamıyla online üzerinden takip edilmekte ve gayrimenkul alımı yaklaşık altı adımda takip edilmektedir.
Öncelikle ödemenin nasıl finanse edileceğine ilişkin sözleşme, uygun gayrimenkulün seçimi, satış anlaşması morgate kredisinin finansesi, gayrimenkul danışmanlığı sözleşmesi, gayrimenkul satışı ve bu sözleşmeler dahilinde noterden satış yapılması adımlarına dayanmaktadır. Bütün bu konulardan sonra Türkiye'de gayrimenkul ticareti için ciddi ve titizlikle hazırlanan bir yasaya ihtiyaç vardır. Öncelikle bu işin şahıs firmaları değil de kesinlikle ticari sorumluluğu fazla olan şirket ler tarafından yürütülmesi zorunludur.
Ayrıca tüm işlemlerin Ticaret ve Maliye Bakanlığından takibi için ya da e-devlet üzerinden online bir yazılımla yapılması da zorunludur. Gayrimenkul Danışmanlığı hizmet mesleğinde, bu işi yapanların en önemli özelliği iyi eğitimli etik değerleri uygun ilkelere sahip olması mecburiyetidir. Bu nedenle eğitim düzeyinin en az yüksek okul düzeyine çıkarılması şarttır. Piyasada bu işi yapan ve gerekli belgeleri bulunan kişilere ya da işletmeleri belli bir süre verilerek yasa ile öngörülen eksikleri tamamlamaları, tamamlamama durumunda ise meslek faaliyetlerinin durdurulması zorunlu olmalıdır.
Tıpkı Oto alım satımlarında olduğu üzere özel şahısların belli bir sürede 1 veya 3 arasında bir satış ve alış işlemi yapmalarına izin verilmesidir. Yani özel şahıslar piyasada bir işletme gibi alım ve satım yapmamalıdır yapmak istiyorlarsa yetkili bir gayrimenkul danışmanlığı İşletmesi ile sözleşme imzalaması zorunlu olmalıdır. Ayrıca gayrimenkul danışmanlığı belgesine ve yetki belgesine sahip kişi ve işletmelerin aynen Mali Müşavirlik sisteminde olduğu üzere zorunlu uygulamalara tabi tutulmaları ve bir bir sınav ile Emlak Müşavirliği unvanını kazanması durumunda daha seçkin emlak danışmanları ortaya çıkacaktır. Emlak müşaviri olan kişilerin bu mesleğin kategorize edilmesi ile yetki alanlarının artırılması yeniliği bu mesleğe oldukça bir profesyonellik kazandıracaktır. Ayrıca bu meslekte devlet tarafından gerekli denetimlerin yapılması da oldukça elzemdir alıcı veya satıcının bir gayrimenkul danışmanlığı İşletmesi ile sözleşme yapması durumunda başka işletmelerin işletmelere 2 veya 3 bir sözleşme yapamama zorunluluğunun getirilmesidir.
Bu nedenle tüm sözleşmelerin Online olarak e-devlet'in üzerinden yapılması zorunluluğunu meydana getirmektedir Diğer taraftan belediye rayiç fiyatları ile alıcı veya satıcının piyasada gördüğü ve ev fiyatlarında birebir aynı olması ve tüm ödemelerin alıcı ve satıcı tarafından bankalar üzerinden yapılması da zorunlu olmalıdır.
Saygılar ve sevgiler sunuyorum.
Temel Tuncer
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı